买房贷款保证金该由谁交?什么时候退?

关于买房贷款保证金的支付对象和退还时间问题，以下是直接的解答：买房贷款保证金通常由购房者支付给开发商或卖方，用于锁定购房意向。退还时间取决于购房合同的履行情况。具体如下：1. 如果购房者按约履行购房合同并完成贷款审批及过户手续，保证金通常会抵作房款或在交易完成后退还。2. 如果因开发商原因导致交易无法继续，如未取得预售许可或房屋存在重大瑕疵，购房者有权要求全额退还保证金。3. 如果因购房者自身原因（如放弃购房或未按期付款）导致交易失败，开发商有权不予退还保证金。4. 若合同中明确约定保证金为“订金”而非“定金”，则在交易未达成时，购房者通常可要求退还。5. 若双方协商解除合同，退还金额和方式由双方协商确定，应以书面协议为准。
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依据相关法律规定，对买房贷款保证金的支付与退还进行法律分析如下：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”若购房者支付的是“定金”，则适用上述规定。若购房者违约，开发商可不退还；若开发商违约，应双倍返还。若支付的是“订金”，法律上不具有定金性质，交易失败后一般应退还。此外，《民法典》第四百九十六条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任的条款。若开发商未明确告知定金性质或未尽提示义务，购房者可主张该条款无效。综上所述，保证金的退还与否，关键在于其性质是“定金”还是“订金”，以及合同履行的具体情况。
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针对买房贷款保证金的处理，以下实用的行动建议供参考：1. 明确款项性质：在签署任何协议前，确认所付款项是“定金”还是“订金”，并在合同中明确其性质及处理方式，避免模糊表述。2. 签署书面协议：确保与开发商或卖方签署正式的定金协议或购房意向书，明确退款条件、违约责任及争议解决方式。3. 保留所有凭证：包括付款凭证、协议文本、沟通记录等，以备日后维权使用。4. 了解开发商资质：核实开发商是否具备合法销售资格，特别是是否取得预售许可证，避免因开发商违法销售导致协议无效。选择解决方案时，应重点考虑合同条款的明确性、款项性质、交易进展状况及双方履约情况。如有疑问，建议及时向专业律师咨询，以保障自身权益。
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在处理买房贷款保证金的过程中，可能面临以下法律风险点：1. 定金无法返还风险：若购房者在签署定金协议后未能按约付款或放弃购房，开发商有权依据定金规则不予返还，购房者将面临经济损失。 举例：购房者签署定金协议并支付5万元定金，但因个人原因未按时签约购房，开发商有权依法不予退还。2. 协议无效风险：若开发商未取得预售许可证即收取定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，购房者有权请求返还定金，合同可能被认定为无效。 举例：某开发商在未取得预售证的情况下收取购房者定金，购房者发现后起诉要求返还，法院判决协议无效，开发商需退还定金。